Création d’entreprise et investissement immobilier, comment faire les bons choix ? 

Locaux commerciaux ou de stockage, atelier ou usine, la plupart des entreprises ont besoin d’investir dans l’immobilier pour exercer leur activité et se développer. Vaut-il mieux louer ou acheter, passer par un crédit ou un crédit-bail, une SCI ou une SAS ? Voici quelques réponses aux questions que vous pouvez vous poser.

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Achat ou location, faire le bon choix

Au moment de la création d’une entreprise, de multiples choix doivent être opérés afin de mettre toutes les chances de succès de son côté. En matière d’immobilier, le choix repose notamment sur la formule la plus adaptée entre la location ou l’achat de biens. Tout va dépendre du type de votre activité et de vos besoins. Si vous avez simplement besoin d’un bureau, d’un atelier, d’un point de vente commercial ou d’un entrepôt pour stocker vos fournitures, la solution la plus simple demeure la location. Bien sûr, il faut payer un loyer chaque mois et vous ne disposez pas d’un capital, mais le coût de l’investissement initial est considérablement réduit par rapport à l’achat. Néanmoins, une entreprise peut avoir besoin de locaux adaptés à son activité et il n’est pas forcément facile de trouver un tel bien sur le marché de la location. Pour répondre à vos attentes et pouvoir effectuer les travaux nécessaires, il est alors préférable d’opter pour l’acquisition d’un bien. Les frais seront bien plus importants mais votre entreprise pourra se développer à sa convenance tout en disposant d’un capital non négligeable.

Le crédit, quasiment une obligation pour un achat d’immobilier d’entreprise

Dans la très grande majorité des cas, si vous avez besoin de réaliser un achat immobilier pour créer votre entreprise, le recours au crédit est indispensable. Les sommes à investir sont importantes, et à moins d’avoir un apport personnel hors normes, il faut passer par les services d’un établissement bancaire. D’ailleurs, dans le cadre d’une création d’entreprise, c’est essentiellement pour l’immobilier et le matériel que les banques acceptent d’accorder un crédit. Pour l’obtenir, il faut respecter quelques règles de base. Tout d’abord disposer d’un apport personnel d’au moins 20 % du coût du crédit, les banques ne prêtant quasiment jamais plus de 80 % du coût d’un projet. D’autre part, il faut présenter au banquier un projet solide avec business plan et plan marketing détaillés. Vous allez devoir convaincre un interlocuteur de prendre des risques avec vous. Autant dire qu’un dossier solide, une argumentation cohérente et des perspectives de croissance sont indispensables pour emporter l’adhésion.

Les banques ne prêtant quasiment jamais plus de 80 % du coût d’un projet

Immobilier d’entreprise : la solution du crédit-bail

Souscrire un crédit pour un achat immobilier peut représenter un investissement trop important, surtout pour quelqu’un qui se lance dans une création d’entreprise. Il est alors possible de passer par la formule du crédit-bail immobilier. Concrètement, au lieu d’acheter le bien au fournisseur, c’est un établissement financier qui va se porter acquéreur dans le cadre d’un contrat à durée déterminée. Vous devrez ensuite verser un loyer à la société dite crédit-bailleuse. L’avantage principal est de ne pas avoir à investir une grosse somme d’argent, mais ce n’est pas tout. Le crédit-bail fait partie des charges d’exploitation. De ce fait, le montant des loyers versés est déductible des bénéfices de l’entreprise, tandis que le matériel utilisé ne fait pas partie du bilan, ce qui laisse des opportunités d’investissement. En revanche, il faut bien avoir conscience que le coût du crédit-bail à long terme est supérieur au coût d’un crédit. La société sollicitée peut également refuser cette solution si elle estime que le bien concerné sera trop compliqué à revendre à l’issue du contrat de location.

Faire le choix d’une SCI pour les investissements immobiliers de son entreprise

Si vous optez pour la solution d’un investissement immobilier, il peut s’avérer intéressant de créer une SCI ou Société Civile Immobilière. Vous avez alors le choix d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes ou pour l’impôt sur les sociétés. Cette dernière option présente l’avantage de pouvoir amortir le coût de l’achat et de pouvoir distribuer des dividendes aux divers associés. Autre intérêt de la SCI, elle permet de réaliser un achat à plusieurs. Si vous avez des associés, c’est donc une bonne solution pour acquérir un bien immobilier, d’autant plus que la transmission du patrimoine est simple. La rédaction des statuts de la SCI empêche un éventuel blocage concernant la gestion du bien puisque toutes les décisions ont été actées en amont. En cas de revente, la SCI se révèle également avantageuse avec un abattement pour durée de détention qui ne prend pas en compte la date d’acquisition de l’immeuble mais celle de la date de souscription des titres. Ainsi, si vous achetez d’autres biens au cours du développement de votre entreprise, la SCI est particulièrement intéressante.

La SAS est également une solution pour les investissements immobiliers de son entreprise

Dans le cadre d’un investissement immobilier de la part d’une entreprise, la SCI est très souvent privilégiée, mais la Société par Actions Simplifiées (SAS) peut aussi être une solution. Cette option inquiète parfois, car la SAS va être soumise à une double imposition : sur le bénéfice de l’entreprise et sur les revenus de capitaux mobiliers. Mais dans certains cas, il peut y avoir des avantages. Si le bénéfice de l’entreprise est inférieur à 38 120 €, elle bénéficie d’un taux d’imposition de 15 % au lieu de 33,3 %. Quant aux dividendes, ils seront taxés à hauteur de 15,5 % pour les cotisations sociales, après un abattement s’élevant à 40 %. Il est donc important de bien se renseigner avant d’investir pour voir quelle formule est la mieux appropriée.

Entreprises : des aides possibles pour un investissement immobilier

Il existe de nombreuses aides à la création d’entreprise et certaines concernent l’achat ou la construction de biens immobiliers. La banque publique d’investissement Bpifrance peut notamment accorder, après acceptation du dossier, des prêts à long ou moyen terme aux entrepreneurs en faisant la demande. Les collectivités territoriales peuvent également allouer des subventions ou proposer des tarifs réduits à des entreprises souhaitant s’établir sur leur secteur. Dans le cas d’une construction, il est aussi possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans après l’achèvement du bâtiment en contactant le service des impôts. D’une façon générale, de nombreuses communes mettent en place des aides pour attirer des entreprises sur leur territoire. N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès d’elles, mais aussi du département et de la région.

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